JBA会員の、株式会社グレイセルズ 野々村さんと「不動産deお茶会」してきました!不動産業ではない野々村さんですが、どんなお話しになるでしょうか、楽しみです!

適正価格はテクノロジーで解決できる

不動産deお茶会とは、NPOJBAがお届けする、「これからの不動産業界に必要なヒント」。
少子高齢化&人口減少。不動産業界にとっても生き残りをかけた深刻な問題です。今こそ業界が変わる時。皆様と共に不動産業界の将来を考える。そんな趣旨で、JBA会員の皆さんとお茶してお話ししています。

今回は、JBA会員になっていただいている、野々村さん。お会いするのは初めてです。

–ちよ子
初めまして!
今日は、お忙しい中、ありがとうございます。どうぞ、よろしくお願いいたします。株式会社グレイセルズさん、どういうお仕事をされてるのでしょうか?

—野々村 範之さん(以下野々村さん)
簡単に言うと、ビジネスを考えている人を、システム面で助ける仕事です。今は、システム開発の相談を受けて、不動産屋さんと一緒にシステムを作っています。

—-ちよ子
プログラマーさんとかエンジニアさんですか?納品したリプロジェクトを立ち上げたり?

—野々村さん
そういうことも出来ますけど、時間を売ったり単発の仕事ではなく、子会社として出資もしたり提携したりして、収益が上がったら売り上げをシェアするような、レベニューシェアです。

—ちよ子
そうなんですね!最初、JBAに入会された時、バイヤーズエージェント仲介サイトをされていましたよね。

–野々村さん
はい、不動産の勉強をと思って入会しました。お陰様で、いろいろ繋がって、今は、リニュアル仲介さんの「SelFin」という物件の診断レポートが見れるサイトの開発を担当しています。

–ちよ子
へ~!価格の妥当性を判定?マンションと戸建てと、両方、見れるんですね!これはスマホからでも見れるんですか?

–野々村さん
そうです。メールアドレスを登録しておけば、物件リストが届きます。

–ちよ子
自分で探しに行かなくても情報が送られてくるのは、ありがたいですね。
今までは、不動産屋さんに行かないと、わかりませんでしたよね。前回、地生開発の大塚さんと話したとき、「大手が情報を持っていて」という話でしたが。

–野々村さん
情報は、どんどんシステムで出るようになっていきますよ。ポータルサイトでも幾らか出るようになってますし、価格査定システムというのは、大手でもやっているんです。

今までは、買うか買わないか、プロの不動産業者さんに聞かないとわかりませんでした。
今は、ほぼ、システム化されていて、価格が妥当かどうか、周りのデータも併せてテクノロジーで解決できます。

–ちよ子
不動産もテクノロジー!?AI化ですね!

–野々村さん
最後の最後の、契約は、行くことになりますけど、お客さんは、不動産屋さんに行かなくても、行く前に、物件の正しい、適正価格を知ることが出来るんです。

価格と品質が安定すると流動性が上がる


*物件リストがスマホに届く*

—ちよ子
適正価格ですか…。お客さんとしては、先に適正価格がわかってれば、「これ、こんなに高いけど、どうしてですか?」とか「なんで、こんなに安いんですか?」と質問したり相談できますね。

–野々村さん
そうです。それに、ちゃんと答えられる、何処で誰に訊かれても、適正価格が言えるところが、生き残る。変な業者は淘汰されていくでしょうね。

–ちよ子
高額でぼったくりで売りつけようとしている悪徳不動産とか?

–野々村さん
バレてくるでしょうね。適正価格がわかるようになれば、流動性も上がると思いますよ。

–ちよ子
流動性が上がる…?

–野々村さん
不動産屋さんに行かないとわからなかったのが、適正価格が先にわかるので、中古物件の価値が安定していくんです。価値が安定すると質も良くなるので、相場より高く買って損をしたとか、安く買ったけど変な物件だったと泣き寝入りするような二つの失敗を防げます。レモン市場という言葉もありますね。

–ちよ子
レモン市場?調べてみました。
”売り手に情報が多く買い手に情報が少ないため、不良品や高値でたたき売りされやすい取引市場のこと”
まさに不動産相談でよくある多いトラブルです!
お客さんは、高くぼったくられるのが一番嫌ですし、安くて得したと思ったのに壊れてて修理しないと使えないとか、ガッカリです!!不動産は、これが怖い!

–野々村さん
品質と価格が安定すると金融商品として価値が上がるんですよ。
中古住宅の価値が上がれば、買い替えする回数も増えます。一生に一回の大きな買い物ではなく、住み替えるので回数が増える。不動産業者さんの取引も増えますよね。

–ちよ子
60歳で、住み替えで中古住宅を買ってる方もいらっしゃいました!

不動産は、金融商品?


*グラフがビュイン!と動くのが面白い!*

–野々村さん
不動産を金融商品としてみた場合、住む家と買う家は別が良いでしょうね。

–ちよ子
不動産は、金融商品…?先ほども出てきましたが、初めて聞くフレーズです!住む家と買う家を別にとは、投資家みたいにですか?

–野々村さん
今は、賃貸でも、中を自由に変えて良い物件も増えてますから、住むのは賃貸も良いでしょう。
よほど自分でコツコツ好きに創り上げたいという方でない限り、家の”所有”へのこだわりは、そんなに強くない人も多いと思います。

–ちよ子
確かに、都心は借りるのも買うのも高いですけど、地方は安いので、買わないで沢山借りて用途別に使ってる方も多いです。

–野々村さん
皆さん、一生に一度の大きな買い物という割に、買う前に、その後の10年、20年後を考えていない方が多いと思うんです。一度買ったら、買いっぱなしで、買ったら終わり、ゴールになっちゃってる。

–ちよ子
確かに、そうかも!とりあえず結婚して子どもも産まれて、家を買ってローンを組んで、返済の為に共働きするみたいな!

–野々村さん
子どもがいるなら、環境が良い、郊外にある、広い中古住宅でも良いと思うんです。
子どもが大きくなるまで、だいたい20年。その間、都心にワンルームマンションを買っておいて、賃貸に出す。
20年後、子どもが独立した頃、夫婦2人だけになったら、3LDK、4LDKの広い家は要らなくなります。その時、買った家の家賃収入があれば、そのお金でもっと便利な所に移り住む、買い替えることができます。

–ちよ子
ほー!投資家じゃなくても、普通の一般家庭でも、住む家を確保しつつ、家賃収入があれば、ライフスタイルに合わせて買い換えられるということですね。今の家を売ってもいいですしね!

–野々村さん
リスクとしては、事故物件になる可能性はあります。事故物件になってしまったら価値が下がってしまいますからね。

–ちよ子
なるほど!!!

–野々村さん
ただ、事故物件でも気にされない方もいます。再建築不可物件を選んで買う方もいます。安く買って安く貸す。
事故物件なども外国人の方は気にされないですから、インバウンド対象に、安く買って、適切に綺麗にして貸す方もいます。

–ちよ子
あー、確かに、気にしないですね!安く買えて、出来る範囲で使えるようにして、安く使えれば、使う方も買った方も、物件が動くし、お金が入るので、嬉しいです。

–野々村さん
適正価格なら、使い道はあるんです。ニーズは、ある。
人が減っても、家を買うのは一生に一度…が、2回、3回と増えれば、物件は回りますよね。

–ちよ子
回る回るー!流動性が上がる―!なんだか、楽しくなってきました(笑)

今後の不動産は、こうなる?

–ちよ子
今、話題の民泊。どうお考えですか?6月15日から変わりましたけど。

–野々村さん
180日では利回り出ないですね。
消防設備などにお金、コストをかけても、稼働率を考えたら、年間分の収益を出そうとするとキツイです。

–ちよ子
ですよねー。何で日数制限、この数字にしちゃったんだろう?

–野々村さん
民泊だけでは、収益は出ませんね。民泊プラス他に何かないと厳しい。
国も、こうなるとは思って無かったんじゃないですか。ちゃんとしたところを残そうと思ったのに、蓋を開けてみたら、予想以上に減ってしまった。インバウンド対策で、見直し、緩和されるでしょうね。

▼参考
民泊を利用する人も、民泊事業を始める人も ご存じですか、新しいルール「民泊新法」
https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201805/2.html

–ちよ子
インバウンド…。人口は減り高齢化していく日本。外国人観光客誘致が頼りみたくなってますが…。

–野々村さん
移民受け入れとかになるんじゃないでしょうか。いろんな国の人が、日本に来やすくなる。

–ちよ子
観光だけでなく外国人の方でも、安心して暮らせると良いですよね。不動産業者さんも、もっと外国人の方向けに開かれていくでしょうね。

–野々村さん
これからの不動産業は、ちゃんと値付けしていける人が残っていくんじゃないでしょうか。
証券マンとか、保険の営業みたいに、その人のライフプランに合わせて、どんな不動産を買うか借りるか買い換えるかなど、10年、20年先まで考えてプランを組める人、そういう仕事が主になっていくのではないかと。

–ちよ子
ほー。お店と看板を構えてお客さんを待つ!のではなく。売ったら売りっぱなし知らないよ、ではなく。
その方のライフプランにあわせた不動産計画ですか!
その視点で見ると、まさに、「不動産は金融商品」で、ライフプランにあわせて、住む家、買う家、分けて考えられますね!

–野々村さん
そういう意味では、不動産鑑定士さんは、貴重だと思います。
将来の予測がたてられますからね。必ずしも正確かどうか、その差は幾らかあるでしょうけど、価格の落ち方、推移を数字に出せますから。

–ちよ子
何となく、不動産鑑定士って、建設業とか、大手企業を相手にしているイメージですが。もっと個人が利用することになる?

–野々村さん
不動産の売買自体、もっと第三者が入ってくると思いますよ。
今は、住宅を買う時、インスペクション入れるか、瑕疵担保保険つけるか、どちらかだと思います。
インスペクションは事前に調査しますが、見落としもあるかもしれない。瑕疵担保保険も、期間が過ぎたら保証しません。どちらもゴールは一緒なんですが、双方、一長一短です。
両方どちらも出来るようになればいいと思うんです。こういう物件が減税されたりすれば、もっと使う方も増えると思います。

–ちよ子
なるほどー。確かに、どちらもあれば、買う側は安心ですね!

–野々村さん
都心で買う家は、何よりも立地条件。立地が全てです。あとは耐震基準。
地方の場合は、行政などによってコンパクトシティ化が進んでいます。
人が住むところと学校、病院など主要機能を、小さくギュッと一カ所にまとめてます。その居住促進地域内なら良いですけど、そこを外れたところだと、キツイかもしれません。

–ちよ子
大自然の中で、野菜作りながら気楽に田舎暮らし…って、よく見かけますが!
そうか、あまりにも家から公共機関などが、距離が遠くかけ離れていたら、不便になってしまいますよね!私も聞くまで気づきませんでした。地方で田舎暮らしを考えている方は、要チェックですね!

野々村さんと不動産deお茶会・まとめ

野々村さん、今日は、ありがとうございました。
不動産業者じゃないけど、不動産のお話し、わかりやすくて面白かったです。

特に東京は、「オリンピックが終わったら、どうなっちゃうのかな…」という不安がありました。今が一番高値で、人も集まってるけど、オリンピックが終わったら、人も去って寂れてしまうのではないか。

でも、野々村さんは「そんなことは無いですよ」と笑顔でおっしゃいました。

不動産が先にありきで、空き家、空きビル、空き店舗をどうしよう…という負のイメージがあったのですが、お話しを聞いてて、
▼ライフプラン(その人の生き方、計画など)をきちんとした上で、不動産を金融商品として見る
と、
必要なもの・希望するもの・したいこと・出来ることが見えてくる。そして、自分のライフスタイルにあわせた取捨選択が出来る。

その時に、自分ひとりだけではなく、知識と経験がある、適正価格を理由と根拠を明確に説明いただけるプロの不動産屋さんに訊いて相談したりお話しを聞いたりして参考にしていく。

今までは、
▼不動産って、自分が買える範囲の物件を不動産屋さんに探してもらう任せきり・受け身
なイメージでしたが
▼自分のライフプラン・ライフスタイルが確立されており、自分に合った適切な不動産を探すので、自分が主体で能動的になる
そんな、明るい、プラスのイメージになってきました!

「ちゃんと、仕事してる人に、仕事が行く世の中になっていくと思います」

野々村さんの言葉に、勇気と希望が湧いてきました。
どうも、ありがとうございました!

野々村 範之さん
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